Cos'è un mutuo

Il mutuo casa è un finanziamento a medio lungo termine finalizzato all'acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione di un immobile adibito ad uso di civile abitazione.

A garanzia del capitale mutuato viene iscritta ipoteca su un immobile, di norma quello oggetto dell'investimento.

Il debitore rimborsa il mutuo mediante il pagamento periodico di rate comprensive di capitale e interessi calcolai al tasso indicato nel contratto.

1. Tasso fisso: forniscono al cliente la certezza della misura del tasso applicato consentendogli di conoscere, fin dalla stipula del mutuo, gli importi delle singole rate a scadere e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire, Ciò implica, peraltro, l'impossibilità di beneficiare di eventuali ribassi dei tassi di interesse.
2. Tasso variabile: comportano il pagamento da parte del cliente di una rata variabile in funzione dell'andamento del parametro di indicizzazione, utilizzando e quindi in linea con i tassi di tempo in tempo vigenti sul mercato. Ciò implica l'impossibilità di conoscere al momento dell'erogazione gli importi delle singole rate e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire.
3. Tasso misto: prevedono che, nel corso dell'ammortamento, si alternino periodi regolati a tasso e periodi regolati a tasso variabile, determinati entrambi in base ai parametri e agli spread predefiniti contrattualmente. Ciò implica l'impossibilità di conoscere al momento dell'erogazione l'importo delle rate da corrispondere nel corso della vita del mutuo e l'ammontare complessivo del debito (capitale e interessi) da restituire.
4. Tasso bilanciato: offrono la possibilità di scegliere al momento della stipula del mutuo la combinazione percentuale tra tasso fisso e tasso variabile che sarà utilizzata per determinare le rate periodiche. La presenza della componente a tasso variabile implica l'impossibilità di conoscere, al momento dell'erogazione gli importi delle singole rate da corrispondere nel corso della vita del mutuo e l'ammontare complessivo del debito ( capitale e interessi) da restituire.

• Esigenze che soddisfa   

1. Pagare una rata di importo costante per tutta la vita del mutuo.
2. Pianificare puntualmente il bilancio famigliare.
3. Non subire aumenti nell'importo della rata a seguito degli andamenti dei tassi di mercato.

• Rischi del tasso fisso

1. Non consente di beneficiare delle eventuali riduzioni dei tassi di mercato.
2. Alla data di stipula la rata è più elevata di quella di un mutuo a tasso variabile.

• A chi è rivolto il tasso fisso

1. Clientela che dispone di entrate finanziarie certe e sostanzialmente stabili nel tempo (ad esempi redditi da lavoro dipendete).
2. Il cliente che presenta un elevato rapporto tra la rata del mutuo ed il reddito (sempre nel rispetto della sostenibilità della rata stessa).
3. Clientela che ritiene di non poter ridurre nel corso dell'ammortamento del mutuo l'importo del debito residuo (ricorrendo a un'estensione parziale anticipata) per mitigare l'impatto della rata sul bilancio famigliare.

• Esigenze che soddisfa

1. Beneficiare dei ribassi dei tassi di mercato e di conseguenza della riduzione delle rate di ammortamento.

• Rischi tasso variabile

1. Espone al rischio di una variazione al rialzo dei tassi di interesse e quindi dell'importo delle rate. Pertanto non è consigliato a chi, per caratteristiche personali e reddituali, ha scarsa propensione al rischio e privilegia la certezza e la stabilità dell'esborso da sostenere.

• A chi è rivolto

1. Clientela che dispone di entrate finanziarie che consentono di sostenere aumenti anche significativi dell'importo delle rate.
2. Clientela  che ritiene di poter ridurre nel corso dell'ammortamento del mutuo il debito residuo al fine di compensare, grazie al minore importo della rata, eventuali significative variazioni al rialzo della rata stessa causate dall'andamento dei tassi.

1. Richiedere sempre prospetti chiari e stampati. Meglio se con una simulazione stampata dell'ipotetico piano di rimborso ai tassi attuali praticati.
2.  Domandare se esistono condizioni speciali per determinare categorie di lavoratori o professioni alle quali si appartiene (es. dipendenti statali, comunali, di grosse imprese, iscritti agli albi professionali, ecc.) E in ogni caso contrattare le condizioni e mettere in concorrenza più banche fra loro (ricordarsi che il contratto di mutuo è una normale operazione bancaria).
3. Informarsi bene se esistono possibilità reali (non basate su vaghe promesse) di poter superare fasi difficili (esempio perdita del posto di lavoro) posticipando di alcuni mesi le rate o riducendo temporaneamente l'importo.
4. Conoscere in anticipo quanto la banca è disposta a finanziare in base al reddito dimostrato ed ireali tempi di erogazione.
5. Preferire rate di frequenza mensile a quelle trimestrali o semestrali. E' più facile pagare un milione ogni mese che sei milioni due volte l'anno.
6. Per i mutui a tasso variabile non fidarsi dei tassi di entrata proposti dalle banche. In realtà sono semplicemente dei tassi ''civetta'' che sono notevolmente inferiori a quello reale applicato. Chiedere invece sempre il tasso annuo effettivo applicato. Spesso a parità di tasso applicato corrispondono rate mensili diverse, è bene quindi confrontare non solo i tassi applicati ma anche le rate mensili.
7. Informarsi sui costi accessori: spese di istruttoria, eventuali perizie, costi delle reversali di pagamento inviate a casa, assicurazioni obbligatorie, penalità per estinzione anticipata, spese per cancellazione ipoteca. Trattare ogni singola spesa!
8. Verificare se la banca propone un mutuo fondiario o ipotecario. La differenza è che il primo consente l'abbattimento del 50% delle spese notarili per l'atto di mutuo.
9. Collegata alla pratica di mutuo, se non si è già correntisti della banca, sarebbe opportuno aprire un conto corrente su cui far accreditare stipendi o emolumenti vari, nonchè addebitare le rate del mutuo. Ciò permette di instaurare un rapporto più diretto con l'istituto e in molti casi di risparmiare alcune spese (esempio gli addebiti delle spese postali per gli avvisi di pagamento delle rate).
10. Farsi spiegare dettagliatamente come funziona il meccanismo di indicizzazione del tasso applicato, a quali parametri è agganciato e dove è possibile rilevare i dati applicati (esempio, sulle pagine finanziarie del Sole 24 ore o di Milano Finanza)